Mannheimer Mietspiegel 2016 – Mit 5,2% geringerer Anstieg als vor zwei Jahren – weit über Anstieg der Lebenshaltungskosten

Mannheimer Mietspiegel 2016:

Mit 5,2% geringerer Anstieg als vor zwei Jahren – weit über Anstieg der Lebenshaltungskosten

Die Stadtverwaltung veröffentlichte im Dezember den neuen Mannheimer Mietspiegel, der die Entwicklung der Jahre 2015 und 2016 abbildet. Der Gemeinderat stimmt dem mit dem Mannheimer Mieterverein und der Eigentümervereinigung „Haus und Grund“ als gerichtlich verwertbare Sammlung „ortsüblicher Vergleichsmieten“ nach § 558 BGB zu. Dieser Mietspiegel gilt für etwa 115.000 freifinanzierte Mietwohnungen (außer in Ein- und Zweifamilienhäusern).

Die Neuausgabe des Mietspiegels, der auf Zufallsstichproben sowohl bei Mietern wie Vermietern beruht, belegt erneut: mit 2,6% pro Jahr steigen die Mieten weit mehr als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Seit dem Jahr 2000 sind lt. den jeweiligen Mietspiegeln die „ortsüblichen Vergleichsmieten“ um 39% gestiegen, von einem Mittelwert von 5,05 EUR/m² auf 7,05 EUR/m². Die Lebenshaltungskosten stiegen im gleichen Zeitraum um 25%.

Der Mietspiegel ist von Gesetzes wegen ein Preistreiber

§ 558 (2) BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete: Sie „wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde […] für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 [Betriebskosten] abgesehen, geändert worden sind.“ Das heißt: Es werden nicht alle Mietverhältnisse, also auch die mit nicht erhöhten Mieten, erhoben, sondern nur diejenigen, wo sich „etwas“ getan hat: Entweder Neuvertrag (in aller Regel eine Gelegenheit für den Vermieter, die Miete zu nehmen, die er auch dem für ihn sehr günstigen Wohnungsmarkt durchsetzen kann) oder Erhöhung in einem laufenden Mietverhältnis. Unveränderte Bestandsmieten bleiben ebenso außen vor wie Mieten für mietpreisgebundene Wohnungen. Insofern bildet der Mietspiegel nur das Erhöhungsgeschehen ab, nicht den Durchschnitt der Mietpreise insgesamt.

Für die Bundestagswahl und darüber hinaus sind deshalb Forderungen wichtig, wie sie die Linke erhebt: Sie forderte im Juni 2015 die Bundesregierung auf, dafür zu sorgen, dass „die ortsübliche Vergleichsmiete auf der breitest möglichen Basis der in einer Gemeinde vereinbarten Entgelte für Wohnraum zu ermitteln ist, indem alle Entgelte für Mietwohnungen in einer Gemeinde in die Berechnung des Mietspiegels einbezogen werden.“ (Bundestagsdrucksache 18/5230)

Auch die Mieten der wenigen Sozialwohnungen werden nach Mietspiegel festgelegt

Öffentlich geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung oder durch sonstige Gesetze mietpreisgebundene Wohnungen gehen nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, weil sie eher dämpfend wirken würden. Jedoch wird seit 1.1.2009 für öffentlich geförderte Wohnungen nicht mehr eine „Kostenmiete“ erhoben, sondern die Kommunen haben durch eine Satzung die Mietpreisberechnung zu regeln. Der Mannheimer Gemeinderat hat in diesem Sinne 2008 die Mietkosten an die Ortsübliche Vergleichsmiete gebunden: Die Miete darf höchstens in Höhe der Vergleichsmiete abzüglich 10 Prozent liegen. Deswegen sind Sozialmieten für Wohnungen jüngeren Datums in der Regel höher als auf dem Markt befindliche frei finanzierte oder nicht mehr mietpreisgebundene Wohnungen aus früheren Baujahren. In Mannheim gibt es gegenwärtig noch ca. 5.500 mietpreisgebundene Wohnungen. Im Jahre 1990 waren es noch über 21.000 Wohneinheiten, im Jahr 2000 noch 11.700. Zwischen den Jahren 2000 und 2006 wurden in Mannheim ganze 165 Wohnungen neu in die Mietpreisbindung genommen. Dagegen wurden 678 Eigentumswohnungen und -häuser öffentlich gefördert.

Wer heute umziehen muss, zahlt im freien Markt wesentlich mehr als die Mietspiegel-Miete

Das tatsächliche Preisgeschehen wird mittlerweile von Wohnungsmarktportalen im Internet abgebildet. So weist die Plattform immowelt.de für Mannheim im Dezember 2016 bei 124 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Lage einen Durchschnitts-Quadratmeterpreis von 10,46 inklusive Kleinwohnungen bis 40m² aus, ohne Kleinwohnungen von 9,93 EUR. Bei Neuverträgen existiert keinerlei rechtliche Grenze nach oben, es sei denn der Mietwucherparagraf. Selbst die Mietpreisdeckelung in manchen Kommunen bei Neuvermietung hilft nicht viel; denn je enger der Wohnungsmarkt, umso mehr Menschen sind gezwungen, überhöhte Mieten einfach (erst einmal) zu akzeptieren.

In Mannheim besteht eine große Fluktuation von Haushalten und damit jährlich eine erhebliche Zahl neu abgeschlossener Mietverträge. Geht man davon aus, dass im Durchschnitt je Haushallt knapp 2 Personen leben, gibt die jeweils halbierte Zahl der Bevölkerungsfluktuation in etwa die Zahl neuer Mietverträge an (natürlich gibt es auch Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen: Das waren im Jahr 2013 1.099 Verkäufe). Nach der Wanderungsstatistik 2013 (noch ohne Landeserstaufnahme für Geflüchtete) sind knapp 23.000 Menschen innerhalb Mannheims umgezogen und 45.000 aus Mannheim weg, aber 48.000 nach Mannheim hinzugezogen. Da ist „so mancher“ Mietvertrag neu abgeschlossen worden, und garantiert nicht preisgünstiger als der vorherige! Einer solchen Tendenz kann nur entgegengewirkt werden, wenn das Wohnungsangebot deutlich erhöht wird, und das heißt durch Neubauten. Diese aber sind ohne öffentliche Förderung ihrerseits ein Preistreiber.

Der nicht profitorientierte Wohnungssektor in Mannheim ist viel zu klein, die öffentliche Förderung immer noch vollkommen unzureichend

Der Grundstückseigentümerverband in Mannheim beschwerte sich anlässlich der Herausgabe des neuen Mietspiegels darüber, dass in der ursprünglichen Stichprobe zu viele, da über dem Marktanteil liegende GBG-Wohnungen vertreten waren. Dies hätte die Mieten zu sehr gedämpft. Damit hat „Haus und Grund“ aus seiner Sicht Recht. Damit ist auch deutlich, welch große Rolle die Wohnungsbestände der GBG (19.000) sowie der Wohnungsbau- und Vermietungsgenossenschaften haben. Der GBG als Wohnungsbauunternehmen mit dem größten Anteil in Mannheim vertretener Unternehmen kommt dabei eine große Bedeutung und Verantwortung zu. Sie liegt immerhin mit ihren Bestandswohnungen stabil etwa 1 Euro unter dem Mietspiegel-Niveau. Dass sie vor zwei Jahren die Mietspiegel-Erhöhung von damals 7,2% auch für ihre Mietpreise nachvollzog, trug mit zu dem Erhöhungsniveau des jetzigen Mietspiegels bei. Nach der aktuellen Mietspiegel-Erhöhung sollte die GBG dringend auf eine nennenswerte Erhöhung ihrer Mieten verzichten und die Distanz zum Mietspiegel wieder etwas wachsen lassen. Sehr wichtig ist jedoch, dass die GBG und die Genossenschaften bei Mieterwechsel nur nach Modernisierungsmaßnahmen und auch nur das nur sehr maßvoll anheben, so dass ihre Wohnungsbestände weit unter den oben zitierten heutigen Angebotsmieten von 10 Euro liegen. Auch verzichten diese Bauträger nach Auslaufen von Preisbindungen auf schnellstmögliche Anpassung an den Mietspiegel.

Genau diese Bauträger müssten sehr viel mehr Wohnungen im bezahlbaren Bereich in Mannheim bauen und sie dann auch langfristig und zuverlässig auf dem bezahlbaren Niveau halten. Wenn das Land endlich die öffentliche Förderung erhöht, dann sollte sie nur solchen Bauträgern gewidmet sein. Tatsächlich gibt es in Baden-Württemberg jedoch immer noch keine effiziente öffentliche Wohnungsbauunterstützung, die über die Zinssubventionierung hinausginge im Sinne einer Tilgungshilfe und somit einer merklichen Absenkung der Wohnungskosten. Eine nennenswerte Zuschussförderung könnte vielleicht auch die Altgenossenschaften dazu bewegen, noch einmal in den Neubau von Wohnhäusern zu investieren. Diese Genossenschaften „mauern“ nämlich immer noch mit dem Argument, dass sie nur ihre Mitglieder zu versorgen hätten, und dass sie dafür genug Wohnungen im Bestand hätten.

Leider nur einen sehr kleinen Anteil von ca. 100 Wohneinheiten haben die Mietshäuser-Syndikats-Gruppen, die nach ihrer „Eigenversorgung“ in Mannheim auf Sulivan noch ein weiteres Wohnprojekt in Angriff genommen haben. Sie geben ein Beispiel, wie jenseits des spekulationsgetriebenen Mietwohnungsmarktes dauerhaft preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden kann.

Thomas Trüper

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